Asunnon hinnoittelussa on otettava huomioon monia tekijöitä. Ensin sinun on määritettävä hinta, jonka voit ostaa ja joka on myös kohtuullinen hinta. On myös useita tekijöitä ja ehtoja, joita voit pyytää, mutta tässä tapauksessa siedettävä määrä riippuu pyytämästäsi hinnasta ja talon myyntiehdoista. Valmistaudu neuvottelupöytään, koska alkuperäistä tarjoustasi ei ehkä hyväksytä. Jatka lukemista tästä kaikesta yksityiskohtaisemmin.
Vaihe
Osa 1/4: Ennen kuin aloitat - Kiinteistöyhtiön kanssa työskentely vs. omistaminen
Vaihe 1. Hanki hyväksyntä
Ennen kuin voit aloittaa asunnon etsimisen, hanki pankin tai rahoituslaitoksen hyväksyntä asuntolainalle. Älä odota, kunnes olet löytänyt haluamasi kodin, koska saatat kokea huonoja uutisia.
- Tämän prosessin aikana istut alas rahoituslaitoksen kanssa ja keskustelet taloudellisista tiedoistasi. Et todella hae todellista asuntolainaa, mutta tiedät mitä odottaa, kun aika tulee.
- Tämä sopimus voi antaa sinulle paremman käsityksen talon hintaluokasta, johon sinulla on varaa.
- Tämän prosessin läpikäyminen auttaa sinua myös vakuuttamaan myyjän, koska tämä prosessi osoittaa kuinka vakava olet.
Vaihe 2. Tiedä kiinteistöyhtiön kanssa työskentelyn edut
Yleensä kiinteistöyrityksen kanssa työskenteleminen asuntoa ostettaessa on helpompaa kuin yrittää tehdä se itse. Ammattilaisina kiinteistönvälittäjät tietävät mitä tehdä ja voivat opastaa sinua haku- ja tarjousprosessin läpi. Sinun on maksettava lisämaksu, mutta useimmat asunnon ostajat pitävät hintaa sen arvoisena.
- Kiinteistönvälittäjät kantavat aina vakiolomakkeita mukanaan, ja ammattilaisina he varmistavat, että lomakkeet päivitetään uusimpien ja tarkistettujen lakien mukaisesti. Nämä lomakkeet ovat käytettävissäsi, kun käytät kiinteistönvälittäjän palveluita.
- Luottamuksellisuutta koskevat lait, joita myyjien on noudatettava, voidaan myös varmistaa, että ne voidaan täyttää kiinteistönvälittäjän avulla.
Vaihe 3. Tiedä sen tekemisen hyvät ja huonot puolet
Jos olet riittävän asiantunteva voidaksesi ostaa talon ilman ammattilaisen apua, voit säästää vielä enemmän rahaa. Valitettavasti teet myös todennäköisemmin virheitä ja kohtaat enemmän vaikeuksia. Jotkut myyjät eivät myöskään halua tehdä liiketoimintaa kanssasi ilman kiinteistönvälittäjän palveluita.
Vaikka et työskentelisi kiinteistönvälittäjän kanssa, kannattaa harkita asianajajan palkkaamista oikeudenmukaisen sopimuksen tekemiseksi, kun aika tulee
Vaihe 4. Harkitse arvioijien ja kotitarkastajien palkkaamista
Kun olet löytänyt asunnon, josta haluat tehdä tarjouksen, tee oma tarkastus ja harkitse myös ammattitarkastajan apua. Tarkastajalla voi olla tarkemmat silmät kuin sinulla. Sinun pitäisi myös palkata arvioija, joka voi katsoa asuntoa ja antaa sinulle käsityksen hinnasta.
- Perusteellinen tarkastus sisältää kiinteistön, perustuksen ja katon tarkastuksen. Myös tuholaistarkastukset olisi suoritettava.
- Sopimuksessa sinun on ilmoitettava, että kaikki tarjoukset voivat "muuttua suhteessa asunnon arvioijan arvioimaan arvoon ostajan puolelta tai tasapainossa asunnon ostohinnan kanssa". Tämä tarkoittaa, että sinun tulee jatkaa tarjousta vain, jos arvioija sanoo, että saat todellakin rahan arvoisen asunnon.
Osa 2/4: Oikean määrän määrittäminen
Vaihe 1. Käytä vertailevaa markkina -analyysiä (CMA)
CMA tarjoaa matemaattisen tavan arvioida "kiinteän" hinnan. CMA luokittelee kiinteistöt perusominaisuuksiin, mukaan lukien maa -alue, makuuhuoneiden lukumäärä ja kylpyhuoneiden lukumäärä, ja vertaa niitä muihin koteihin, joilla on samanlaiset ominaisuudet ja jotka sijaitsevat naapurustossa.
- CMA: han verrattuna asunnot ovat tällä hetkellä myynnissä tai äskettäin myytyjä.
- Huomaa ero myyntihintojen ja listattujen hintojen välillä. Listahinta on hinta, jota myyjä pyytää, mutta myyntihinta on ostajan tosiasiallisesti maksama hinta.
- Käytä CMA: ta arvioidaksesi hintatarjouksesi. Opi hintaluokan ulkorajoista katsomalla CMA: n ylä- ja alamäkiä. Laske keskimääräinen myyntihinta ja määritä, pitäisikö etsimäsi asunnon hinnoitella korkeammaksi tai alemmaksi koon, majoituksen ja sijainnin perusteella verrattuna muihin CMA -asuntoihin.
Vaihe 2. Kiinnitä huomiota erikoisominaisuuksiin
Talossa on myös ominaisuuksia, joita ei ehkä mainita virallisessa ilmoituksessa, mutta joita pidetään silti arvokkaina. Jos esimerkiksi talon kaikki kylpyhuoneet on hiljattain kokonaan uusittu, voit olla rauhassa tietäen, että sinun ei tarvitse korjata näitä huoneita lähitulevaisuudessa, joten voit säästää rahaa.
Jos teet tarpeeksi tutkimusta, voit yleensä saada käsityksen näiden eri ominaisuuksien hinnoista. Etsi mainoksia Internetistä vertaamalla samanlaisia taloja alueella ja maa -alueella etsimättä näissä kodeissa erityispiirteitä. Voit myös keskustella kiinteistönvälittäjän kanssa (jos päätät palkata välittäjän) saadaksesi käsityksen näiden ominaisuuksien arvosta
Vaihe 3. Tunne markkinatrendit
Alueesi on ostajan tai myyjän markkina -alueen alapuolella, ja näiden kahden välinen ero voi vaikuttaa siihen, kuinka alhaiset tarjoukset voit tehdä.
- Ostajan markkinoilla saat parempia alennuksia. Myyjämarkkinoilla hyviä alennuksia voi olla vaikea löytää.
-
Ajattele tarinoita, joita kuulet alueesi asuntomyynnistä.
- Jos kuulet tarinoita ostajista, jotka tekivät kymmenkunta tarjousta ennen kuin heidän tarjouksensa hyväksytään, tai tarinoita kodeista, jotka saivat kymmeniä tarjouksia, olet todennäköisesti myyjän markkinoilla.
- Jos kuulet tarinoita ostajista, jotka saavat hyviä tarjouksia kodeista, jotka ovat olleet markkinoilla pitkään, ostajista, joilla on suuri valikoima asuntoja budjettirajoillaan, tai ostajista, jotka ovat onnistuneet saamaan myyjät korjaamaan kotinsa suuren määrän, olet todennäköisesti ostajan markkinoilla.
- Tämäntyyppiset tarinat eivät ehkä ole tarkin tapa määrittää markkinatilanne, mutta ne voivat silti antaa sinulle perusidean.
Vaihe 4. Ymmärrä kilpailu
Sinun on otettava huomioon ostajien ja myyjien välinen kilpailu. Yleisesti ottaen, jos CMA: ssa on paljon asuntoja ja kiinteistöjä, myyjällä on parempi kilpailu, mikä tarkoittaa, että olet ostajamarkkinoilla.
Sinun on harkittava, mikä on saman alueen asuntojen keskimääräinen määrä tällä hetkellä markkinoilla, ennen kuin voit päättää, onko CMA täynnä omaisuutta vai ei
Osa 3/4: Muodollisen tarjouksen tekeminen
Vaihe 1. Tarkista talo
Sinulla on ehkä ollut kotiarviointityö, mutta sinun on silti tehtävä oma lopputarkastus ennen kuin teet tarjouksen asunnosta. Arvioijan silmä voi nähdä jotain, mitä et näe, mutta joskus sama voi tapahtua päinvastaisessa tilanteessa: silmäsi saattaa huomata yksityiskohdan, jota arvioijan silmä ei näe.
Kun teet oman tarkastuksen, kokeile kaikkia talon mukana tulevia laitteita ja tarkista kaikki hanat ja pesualtaat varmistaaksesi, ettei vuotoja ole
Vaihe 2. Tarkista asuntosopimuksia koskevat paikalliset ja maakunnalliset lait
Vaikka monet paikalliset ja maakuntien lait, jotka koskevat sopimuksia, ovat melko samankaltaisia, todellisuudessa nämä lait voivat vaihdella, joten on erittäin tärkeää, että tarkistat nämä lait, jotta tiedät velvollisuutesi ja oikeutesi osto- ja myyntiprosessin aikana.
Jos sinulla on epäilyksiä tai kysymyksiä, ota yhteyttä asuinalueesi asianajajaan tai muuhun oikeudelliseen asiantuntijaan
Vaihe 3. Valmistele kirjallinen tarjous
Suullinen suostumus ei ole sitova. Sinun on valmisteltava varsinainen kirjallinen sopimus, jotta voit tehdä muodollisen tarjouksen talosta.
Vaihe 4. Ymmärrä, mitä tarjouksessa pitäisi olla
Tarjous sisältää enemmän tietoa kuin vain hinta, jonka olet valmis maksamaan talosta. Jokainen näistä lisäosista on kuvattava tarjousasiakirjassa:
- Oikeudellinen osoite ja omaisuuden kuvaus
- Myyntihinta tarjottu
- Erityistilanteet (tietyn summan käteismaksu, myyjän maksuosuus tapahtumakustannuksista, kodin takuu vahingon sattuessa jne.)
- Myyjän lupaus antaa selkeä takuu
- Tapahtuman tavoitepäivä
- Tarjoukseen liittyvä rahatalletus
- Kuinka säätää kiinteistöverot, vuokra, polttoaine-, vesi- ja sähkölaskut myyjän ja ostajan välillä
- Selvitys vakuutuksen maksamisesta ja tarkastuksesta
- Muut maakuntaasi koskevat vaatimukset
- Lausunto, jonka avulla voit ostajana tehdä viimeisen tarkastuksen ennen lopullista tapahtumaa
- Tarjouksen määräaika
- Sitova tila
Vaihe 5. Ilmoita tämä sitova tila
Tässä yhteydessä sitovilla ehdoilla tarkoitetaan ehtoja, jotka on täytettävä, jotta voit ostaa asunnon aiemmin ilmoittamiesi ehtojen perusteella. Tämä velvollisuus on ilmoitettava selkeästi sopimuksessa.
- Yksi yleisistä velvoitteista on, että ostajan on voitava hankkia tiettyjä rahoituslähteitä pankeilta tai muilta luottolaitoksilta. Jos lainaa ei saada, sopimus ei sido ostajaa.
- Toinen sitova seikka, joka myös yleisesti havaitaan, on kotitarkastajan tyytyväisyysraportti x päivän (10 päivän, 14 päivän jne.) Kuluessa tarjouksen hyväksymisestä. Jos tämän määräajan jälkeen olet potentiaalisena ostajana tyytymätön tarkastajan raporttiin, sopimus voidaan peruuttaa.
Vaihe 6. Valmista vakuus
Tämä tarkoittaa tässä käteismaksua, joka annetaan tarjouksesi kanssa osoittaaksesi hyvät aikomuksesi ja rehellisyytesi talon ostamisessa. Jos työskentelet kiinteistönvälittäjän kanssa, välittäjän toimisto säilyttää nämä rahat yleensä neuvottelujen ajan.
- Jos tarjousta ei tehdä tämän vakuuden kanssa, myyjä voi epäillä vakavuuttasi.
- Niin kauan kuin voit selittää, mitä rahoille tapahtuu, jos tapahtuma epäonnistuu, sinun ei tarvitse huolehtia rahan menettämisestä. Jos tapahtuma tapahtuu lopulta, yleensä tätä rahaa pidetään talletuksen ensimmäisenä osana.
- Jos et työskentele kiinteistönvälittäjän kanssa, sinun on palkattava asianajaja talletuksen säilyttämiseksi.
Osa 4/4: Neuvottelut
Vaihe 1. Vahvista neuvottelukykyäsi
On olemassa useita ominaisuuksia ja olosuhteita, jotka voit täyttää, jos haluat vahvistaa tätä neuvotteluasemaa. Jos lähestyt tilannetta vahvuusasennosta, saat todennäköisemmin enemmän mitä haluat.
Jos olet käteinen ostaja, olet saanut asuntolainan tai jos sinun ei tarvitse myydä olemassa olevaa asuntoa ennen kuin sinulla on varaa uuteen, näytät houkuttelevammalta myyjälle
Vaihe 2. Selvitä, miksi talo myydään
Myyjän motiivit voivat vaikuttaa neuvotteluprosessiin enemmän kuin odotit. Jos myyjä haluaa esimerkiksi myydä talonsa nopeasti, hänen on helpompi hyväksyä ehdot ja hinta.
- Hyödyt, jos myyjä on erossa tai vaihtamassa työpaikkaa tai jos talo myydään osana suurta kiinteistökauppaa. Voit myös auttaa, jos myyjä omistaa toisen asunnon ja tällä hetkellä myytävänä oleva asunto on tyhjä ja rasittaa häntä lisäkustannuksilla.
- Katso kuinka kauan talo on ollut markkinoilla ja onko se kokenut hinnan laskua vai ei. Jos asuntoa on mainostettu pitkään ja jos hinta on pudonnut kerran tai useammin, myyjä voi olla motivoituneempi nopeuttamaan myyntiä ja löytämään jonkun, joka ottaa asunnon hänen käsistään.
- Toisaalta myyjien, joilla ei ole kiire myydä, tiukkojen määräaikojen tai taloudellisten huolenaiheiden vuoksi, voi olla vaikeampi neuvotella.
Vaihe 3. Odota myyjän vastausta
Myyjä voi hyväksyä ensimmäisen tarjouksen, mutta yleensä hän tekee vastatarjouksen, joka voi sisältää eri hinnan tai ehdot.
- Tutki näitä tarjouksia huolellisesti varmistaaksesi, että ymmärrät kaikki erot. Olisi hyödyllistä, jos voisit kuulla kiinteistönvälittäjää tai asianajajaa tässä prosessissa.
- Myyjä ja ostaja voivat jatkaa neuvotteluja keskenään ja tehdä vastahyökkäyksen toista vastaan. Tämä prosessi päättyy yleensä, kun molemmat osapuolet pääsevät sopimukseen tai toinen osapuoli päättää tarjouskilpailun päättymisestä ja hän poistuu neuvotteluprosessista.
Vaihe 4. Hyväksy, hylkää tai lähetä uusi vastatarjous
Pallo on nyt käsissäsi. Voit hyväksyä myyjän tarjouksen tai hylätä sen kokonaan. Jos mielestäsi on vielä tilaa neuvotella lisää, voit myös tehdä oman vastatarjouksen.
- Kun olet saanut vastatarjouksen, voit päättää neuvottelut, jos haluat. Tässä vaiheessa ei pitäisi olla oikeudellisia ongelmia, mutta voit silti tarkistaa kiinteistönvälittäjän tai asianajajan kanssa, jos et ole varma.
- Sinun on määritettävä enimmäishinta, jonka olet valmis maksamaan etukäteen, ja noudata tätä lukua. Jos neuvottelut saavuttavat tämän hinnan, jos myyjä ei voi hyväksyä sitä, poistu neuvotteluprosessista.
Vaihe 5. Tiedä, perutaanko tarjouksesi ja milloin
Useimmissa tapauksissa voit peruuttaa tarjouksesi neuvotteluprosessin aikana, jos näyttää siltä, että prosessi päättyy tai olosuhteesi muuttuvat yhtäkkiä. Joillakin maakunnilla voi olla lakeja, jotka määräävät milloin ja miten peruuttaa tarjous, joten tutki omaksi eduksesi maakuntasi lakeja ennen tarjouksen peruuttamista.
- Useimmissa tapauksissa sinulla ei ole vaikeuksia peruuttaa tarjouksia ennen kuin tarjous on hyväksytty. Joskus voit jopa peruuttaa tarjouksesi niin kauan kuin sinulle ei ilmoiteta tarjouksen hyväksymisestä.
- Sinun tulee aina kuulla lakiasiantuntijaa tai kiinteistönvälittäjää ennen tarjouksen peruuttamista varmistaaksesi, että et menetä vakuustasi ja sinua ei nosteta oikeuteen mahdollisista menetyksistä, jotka voivat johtua tarjouksesi peruuttamisesta.
