Useimmille ihmisille tämä on suurin heidän tekemänsä taloustoimi. Siksi on tärkeää tehdä oikea päätös ensimmäisellä kerralla. Asunnon ostaminen voi joskus olla yhtä tylsää kuin joukko sääntöjä. Onneksi voit toteuttaa unelmasi tulla asunnonomistajaksi nopeasti ja helposti, jos sinulla on oikeat tiedot ja menetelmät.
Vaihe
Osa 1/4: Taloushallinto
Vaihe 1. Vahvista luottotietojasi
Mitä korkeampi FICO -pisteesi on 300-850, sitä parempi korko ansaitset. Tämä on erittäin tärkeä asia. Ero 4,5% asuntolainakoron ja 5% asuntolainakoron välillä voi tarkoittaa”kymmenentuhatta dollaria” koko laina -ajan.
Pyydä ilmainen kopio luottotietosi, jotta näet, mitä lainanantajat näkevät luottotietosi. Maksa luottokortti ja ratkaise kaikki luotto -ongelmat
Vaihe 2. Pyydä ennakkolupa saadaksesi maksettava summa
Hae useita lainanantajia kahden viikon kuluessa, jotta tarkistukset eivät vaaranna luottotietosi. Tee tämä "ennen" yhteyttä kiinteistönvälittäjään, jotta voit luottaa kykyihisi, etkä joudu onnettomuuteen kodin kanssa, jolla ei ole varaa maksaa.
- Myyjä "miellyttää" ostajaa, joka on saanut ennakkohyväksynnän. Ostajat, jotka ovat saaneet alustavan hyväksynnän, saavat melkein aina vihreän valon velkojilta, mikä tarkoittaa, että kaupan peruuttamisen riski on vain pieni.
- Älä hanki esikoulutusta, älä ennakkohyväksyntää. Nämä kaksi asiaa ovat erilaisia. Ennakkohyväksyntä tarkoittaa, että lainanantajat yleensä valmistautuvat myöntämään sinulle lainan, kun olet tarkastanut tilinpäätöksesi. Peruspätevyys tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että lainanantaja "arvioi", mitä voit lainata. Tämä ei tarkoita, että saat lainaa.
Vaihe 3. Myy asuntolainasi
Odota - miksi sinun pitäisi myydä asuntolainasi ennen kuin päätät ostaa asunnon? Eikö tämä ole täysin päinvastoin? Ei välttämättä. Asuntoluoton myyminen ennen asunnon ostamista voi olla kannattavaa yhdestä pääasiallisesta syystä:
- Tiedät tarkalleen, kuinka paljon rahaa voit lainata "ennen" asunnon ostamista. Monilla ihmisillä on emotionaalinen kiintymys tiettyyn kotiin, mutta he eivät voi omistaa sitä. He kamppailivat löytääkseen asuntolainan, joka voisi kattaa talon hinnan. Asuntolainan löytäminen aikaisin ja talon toiseksi on vähemmän houkuttelevaa, mutta se on kaksinkertaisesti fiksua. Pian voit tietää, onko talo hintaluokassa vai ei.
- Mieti millaista käsirahaa sinulla on varaa maksaa. Tästä tulee osa asuntolainalaskelmaasi, vaikka et tarvitse tarkkaa laskelmaa asuntolainan myynnissä. Onko sinulla yleinen idea. Tästä keskustellaan enemmän tässä artikkelissa.
- Etsi ja löydä vertailuja, joita lainanantajat käyttävät määrittäessään pätevyytesi lainaan. Usein käytetty vertailu on "28 ja 36". Tämä tarkoittaa, että 28% bruttotulostasi (ennen verojen maksamista) on katettava ostamasi asunnon kustannukset (mukaan lukien kiinnitysperiaatteet ja korot, kuten asuntoverot ja vakuutukset). Luottomaksut kuukausittain yhdessä käteismenojen kanssa eivät saa ylittää 36% bruttotuloista. Etsi prosenttiosuus kuukausittaisista bruttotuloista (28% ja 36% 3750 dollarista = 1050 dollaria ja 1350 dollaria). Kuukausimaksusi erääntyneestä luotosta eivät saa ylittää (300 dollarin) eroa, muuten sinua ei hyväksytä.
Vaihe 4. Jos olet oikeutettu, tarkista ensin ostajien saatavilla olevat ohjelmat
Jotkut tarjoavat usein alhaisempia käsirahavaatimuksia. Sitä tarjoavat useat valtion ja paikalliset hallitukset. Voit myös saada jopa 10000 dollaria 401 (k) tai Roth IRA: lta ilman rangaistusta. Tarkista välittäjältäsi tai henkilöstöhallinnon työntekijältä tarkempia tietoja kyseisen omaisuuserän lainaamisesta.
Vaihe 5. Puhu ja palkka asianajaja (valinnainen)
Jos etsit helppoa, vaivatonta asunnon ostoprosessia, tarvitset todennäköisesti vain kiinteistönvälittäjää, notaaria ja ehkä asuntolainavälittäjää. Mutta jälleen kerran sinun on muistettava, kun kaikki voi sujua odotusten mukaisesti. Palkkaa rehellinen, hyvämaineinen (suhteellisen) halpa asianajaja, jos:
- Asianajajan palkkio on murto -osa budjetista, jonka käytät kulutukseen verrattuna kotiisi käyttämääsi kokonaissummaan.
- Ostamasi talo on suljettu tai riitautettu, mikä tarkoittaa, että se on jaettu osana vainajan omaisuutta.
- Epäilet, että myyjä saattaa yrittää rikkoa sopimuksen helposti tai et luota heihin.
- Osavaltio vaatii asianajajaa lopettamaan asunnon ostoprosessin. Kuusi osavaltiota vaatii tällä hetkellä asianajajan läsnäoloa. Keskustele osavaltion asuntotoimikunnan kanssa selvittääksesi, onko tämä yleinen prosessi osavaltiossasi.
Osa 2/4: Talon ostaminen
Vaihe 1. Etsi hyvä kiinteistönvälittäjä, joka edustaa sinua haku- ja neuvotteluprosessissa
Kiinteistönvälittäjien on oltava ystävällisiä, avoimia, houkuttelevia, rauhallisia, luottavaisia ja päteviä. Lisätietoja välityshinnoista, menetelmistä, kokemuksesta ja seuratusta koulutuksesta. Etsi kiinteistönvälittäjä, joka asuu alueella, työskentelee kokopäiväisesti, onnistuu ostamaan useita kiinteistöjä vuosittain ja jolla on hyvä maine.
- Kiinteistönvälittäjät työskentelevät yleensä myyjien palveluksessa, mutta tämä ei ole huono asia. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on yhdistää ihmiset, jotka haluavat ostaa ja myydä tietyn kodin. Siksi kiinteistönvälittäjä on kiinnostunut talon myynnistä. Hyvä kiinteistönvälittäjä käyttää kokemustaan myydäkseen "oikean" kodin "oikealle" ostajalle - se olet sinä.
- Kun löydät kiinteistönvälittäjän, anna kaikki tiedot, kun kuvailet haluamaasi kotia - kylpyhuoneiden ja makuuhuoneiden lukumäärä, talon sisätiloihin yhdistävä autotalli, tyhjä tontti ja kaikki muu tärkeä, kuten hyvä valaistus tai koko puutarha lapsille. lapsi.
Vaihe 2. Rekisteröidy MLS -valmiuspalveluun etsiäksesi kiinteistöjä lähialueeltasi
Usean listauksen palvelu antaa sinulle käsityksen odotetusta hintaluokasta. Edustajasi voi myös tehdä tämän puolestasi.
Jos rekisteröidyt kiinteistönvälittäjän kautta, tämä on huono tapa ottaa yhteyttä rekisteröityyn edustajaan nähdäksesi kodin henkilökohtaisesti. Älä pyydä agentteja tekemään tätä, ellet aio hankkia niitä puolestasi - heille ei makseta ennen kuin asiakas ostaa talon, ja on epäoikeudenmukaista pyytää heitä työskentelemään palkatta tietäen, ettet käytä niitä osta koti
Vaihe 3. Aloita budjetillesi sopivien kotejen etsiminen
Pyydä kiinteistönvälittäjää aloittamaan työ, mutta kerro heille, mikä budjetti sinulla on. Yleinen sääntö on, että voit ostaa talon 2,5 -kertaisella vuosipalkalla. Jos esimerkiksi vuosipalkkasi on 85 000 dollaria, voit varata vähintään 210 000 dollarin asuntolainan ja mahdollisesti suuremman summan.
Käytä online -asuntolainalaskuria aloittaaksesi numeroiden murskaamisen ja muistaa aiemmat asuntolainat. Pidä tämä numero mielessäsi valmistautuessasi löytämään uuden unelmakotisi
Vaihe 4. Aloita miettiminen, etsitkö todella taloa
Sinulla saattaa olla jo epäilyksiä, mutta tarkista taloutesi. Sinun ja perheesi tulee harkita muutamia asioita huolellisesti:
- Mitä sinä ja perheesi tarvitset tulevina vuosina? Ehkä olet vain aviomies ja vaimo juuri nyt, mutta onko suunnitelmia saada lapsia? Talo, joka on sopiva ja mukava vain kahdelle henkilölle, on vähemmän mukava kolmelle tai neljälle.
- Mitä myyntiä haluat tehdä? Toisin sanoen mitkä ovat prioriteettisi? Vaikka uskomme, että talon ostaminen on hyvä asia, se on usein vakava kidutus, kun joudumme tekemään kompromisseja. Oletko huolissasi kodikkaista naapureista ja hyvistä kouluista suurilla takapihoilla? Tarvitsetko suuren, käyttökelpoisen keittiön suuren, ylellisen makuuhuoneen sijaan? Mitä uhraat, kun sinulla on kriisiaika?
- Odotatko tulojesi kasvavan lähivuosina? Jos tulosi ovat nousseet 3% viime vuosina ja sinulla on varma työpaikka mukavalla alalla, voit olla varma, että kalliiden mutta silti kohtuullisten asuntolainojen ostaminen on mahdollista. Useimmat asunnonostajat ostavat taloja suhteellisen korkealla hinnalla ja kehittyvät sitten asuntolainoiksi vuoden tai kahden kuluessa.
Vaihe 5. Määritä ympäristö, jossa haluat asua
Etsi vapaita asuntoja asuinalueeltasi. Katso hintoja, talon malleja, ostosmahdollisuuksia, koteja ja muita mukavuuksia. Lue mainostaulut, jos niitä on saatavilla, ja keskustele paikallisten kanssa. Katso taloa ja sen ympäristöä sekä talon lähellä olevia olosuhteita varmistaaksesi, ettet osta taloa, joka vain loistaa silmissäsi.
Kotisi sijainnin ympärillä oleva alue on joskus tärkeä tekijä itse talon kuntoon verrattuna, koska tämä vaikuttaa asuntosi myyntiarvoon, jos aiot myydä sen uudelleen. Sopivan asunnon ostaminen korkeammalle kuin hyvä naapurusto voi olla hyvä investointi, ja sen avulla voit tunnistaa ja liittyä yhteisöön-jossa monet ihmiset haluavat asua-voi saada sinut tarjoamaan kiinteistöostoja kohtuulliseen hintaan
Vaihe 6. Mene kotinäytöksiin arvioidaksesi markkinaosuutesi ja nähdäksesi mitä haluat
Kiinnitä huomiota kokonaiskuvaan, makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden lukumäärään, keittiötilaan ja varastointiin. Vieraile kiinteistöissä, jotka todella kiinnittävät katseesi eri aikoina ja tarkista liikenneruuhkat, pysäköintitila, melutaso ja käynnissä oleva toiminta. Rauhalliset naapurit lounasaikaan voivat olla meluisia kiireisinä aikoina, ja et koskaan tiedä sitä, jos vierailet vain kerran.
Vaihe 7. Katso talosi ympärillä olevien talojen vertailua
Jos olet epävarma asunnon hinnasta, arvioi kotisi paikallisen arvioijan avulla, joka myös tutkii vertailuja. Arvioidessaan kotia, arvioija vertaa asuntoja alueilla, joilla on samat ominaisuudet ja koot. Jos kotisi on kalliimpi kuin muut asunnot tai arvioija löytää kodin eri alueelta tai kauemmas 1⁄2 mailia (0,8 km), ole varovainen! Älä koskaan osta naapuruston kalleinta taloa. Pankit voivat estää asuntorahoituksen, etkä ehkä koskaan näe asuntosi hintaa vastaavasti. Jos sinulla on siihen varaa, osta naapurustostasi hieman kalliimpi talo - koska ympäröivät talot myyvät korkeammalla hinnalla kuin mitä maksat, kotisi arvo kasvaa.
Osa 3/4: Tarjouksen tekeminen
Vaihe 1. Jos mahdollista, mukauta tarjouksesi myyjän ehdoille
Se ei ole helppoa ja usein mahdotonta, mutta on vaaratonta yrittää tehdä elämäsi suurin ostos. Tässä on muutama asia, jotka sinun tulee muistaa tarjouksessasi:
- Mitä myyjä tarjoaa taloudellisten näkymien suhteen? Tarvitsevatko he vai odottavatko rahaa? Rahapulaiset myyjät ottavat mielellään vastaan tarjouksia alentaa hintaa.
- Kuinka kauan talo on myyty? Asunnoista, jotka on myyty pitkään, voidaan neuvotella halvemmalla.
- Ovatko he ostaneet toisen talon? Jos myyjä ei tällä hetkellä asu myymässään talossa, on paljon helpompaa tehdä tarjouksia halvemmalla kuin voisit kuvitella.
Vaihe 2. Katso hintavertailuja, kun teet tarjouksesi
Onko läheisissä taloissa myös vastaava hinta ("tarjottu hinta"), ja mitä he myyvät siellä? Jos alueen asuntoja myydään säännöllisesti noin 5% alle pyynnön hinnan, harkitse tarjouksen tekemistä, joka vaihtelee 8%: sta 10% alle pyynnön hinnan.
Vaihe 3. Laske kotisi kulut
Harkitse alueesi vuotuista asuntoveroa ja vakuutusarvoa sekä ostamasi asunnon keskihintaa. Mieti myös, kuinka paljon rahaa odotat maksavan takaisin. (Tämä vaihtelee vaihtelevissa määrissä, jotka vaihtelevat yleensä 3–6 prosenttia lainaamastasi rahasta. Luottolaitokset tarjoavat usein jäsenilleen alhaisempia takaisinmaksukantoja.) Anna kokonaissumma asuntolainalaskuriin (löydät sen netistä tai tee itse.) Jos tulos on yli 28% bruttotulostasi (tai käyttävätkö lainanantajat tilanteessasi pientä prosenttiosuutta), sinulla on vaikeuksia saada asuntolainaa.
Päätä, joudutko myymään vanhan talosi saadaksesi uuden. Tarvittaessa uuden asunnon ostaminen riippuu suuresti vanhan talon myynnistä. Riippuvainen tarjous sisältää enemmän riskejä, ja myyjä odottaa sitä vähemmän, koska myyntiä ei voida saattaa päätökseen ennen kuin ostajan vanha koti on myyty. Ensimmäisen kerran saatat haluta saattaa vanhan kotisi pörssiin
Vaihe 4. Jos todella haluat talon, ole valmis tekemään tarjouksen, joka ylittää pyydetyn hinnan
Markkinoiden saatavuus ja kysyntä ovat yleensä pakottavia. Jos monet ihmiset kilpailevat pienestä määrästä asuntoja, ole valmis tarjoamaan mahdollisimman korkeita tarjouksia. Jotkut asunnonostajat eivät usko, että pidät edelleen korkeimmasta tarjouksestasi, mutta huomaat helposti, että voitat muut tarjoukset, eivätkä he koskaan saa mahdollisuutta tehdä tarjouksia asunnostasi. Jos haluat tarjota itsellesi parhaan mahdollisen kodin, tee korkea tarjous.
Vaihe 5. Keskustele kiinteistönvälittäjän kanssa, kun olet valmis lähettämään tarjouksesi
Tarjousohjeet voivat vaihdella osavaltioittain, mutta näin yleensä tapahtuu: Lähetät tarjouksesi välittäjälle, joka esittelee sen sitten myyjän edustajalle. Myyjä päättää sitten hyväksyä, hylätä tai tehdä päinvastaisen tarjouksen.
Lisää käsiraha tarjouksesi kanssa. Kun olet hyväksynyt tarjouksen, virallistat sen paperitöissä, mikä tarkoittaa, että olet joko sitoutunut ostamaan talon tai menettänyt takuumaksun, ellet saa lopullista asuntolainan hyväksyntää tai jotain tapahtuu tarkastusaikana, jota et voi hyväksyä. Niin kauan kuin paperityöt ovat kolmannen osapuolen hallussa (yleensä 30–90 päivää), lainanantajasi rahoittaa oston ja hyväksyy asuntolainasi
Osa 4/4: Sopimuksen rikkominen
Vaihe 1. Määritä, kuinka paljon käsirahaa tarvitset sopimuksen saamiseksi
Käsiraha edustaa talon käypää arvoa tai omistusta. Raha on myös rahaa, jota ei tarvitse korottaa. Mitä enemmän käsirahaa sinulla on varaa tehdä tai ostaa koti, sitä vähemmän rahaa sinun on maksettava kotiisi.
- Sinulta odotetaan 10-20% talon sovitusta "arvosta". Huomaa, että talon arvo voi olla korkeampi tai pienempi kuin talon myyntihinta.” Jos sinulla on esimerkiksi 30 000 dollarin käsiraha, käytät sitä talon käsirahaksi, joka on 300 000 dollaria (10%) tai 150 000 dollaria (20%). Pienempien summien budjetointi usein, mutta se ei välttämättä edellytä yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI) maksamista, mikä lisää kuukausikuluja, mutta on verovähennyskelpoista.
- Jos et voi maksaa 10–20% käsirahaa kotiisi, mutta sinulla on hyvä luotto ja vakaat tulot, asuntolainavälittäjä voi auttaa sinua yhdistelmä- tai FHA-asuntolainalla. Otat siis ensimmäisen asuntolainan enintään 80%: lle talon arvosta ja toisen asuntolainan loput. Vaikka toinen asuntolainan korko on hieman korkeampi, verovähennyskelpoisten korkojen ja yhdistettyjen maksujen pitäisi silti olla pienempiä kuin ensimmäinen PMI: n asuntolaina. Jos ostat asunnon, harkitse Nehemia -ohjelmaa saadaksesi apua käsirahasi kanssa.
Vaihe 2. Varmista lopullinen hyväksyntä kätevän kotitarkastuksen avulla
Pyydä seuraavia tutkimuksia ja raportteja: talon arvostelut, tähdet, termiitit, radon, vaaralliset materiaalit, nousut, tulvat, maanjäristykset ja rikollisuus. (Yleensä tarkastuksen suorittaminen kestää 7–10 päivää-varmista, että edustajasi selittää kaiken perusteellisesti osto- ja myyntisopimuksen allekirjoittaessa.)
- Kodin tarkistamisesta aiheutuvat kustannukset vaihtelevat alueesta riippuen 150–500 dollarin välillä, mutta näin tekeminen voi estää 100 000 dollarin virheen. Tämä pätee erityisesti ryy -koteihin, koska haluat välttää lisäkustannuksia, kuten maali-, asbestieristys- ja hometta.
- Jos käytät tarkistuksen tuloksia asunnon hinnan tarjoamiseen, älä määritä tai sisällytä sitä sopimukseesi. Lainan myöntävä laitos pyytää sinua toimittamaan kopion tarkistuksesi tuloksista, mikä mitätöi niiden arvioinnin arvioinnista.
Vaihe 3. Suorita täydellinen kotitarkastus ja varmista, että sopimus riippuu tuloksista
Kotitarkastuksen saaminen on tärkeä osa asunnon ostokokemusta. Ilman tietoa voittoa tarjoavan talon arvosta ja sen todellisesta arvosta se voi olla taloudellinen katastrofi. Asunnon ostajat antavat "arvauksia", kun he keksivät uuden asunnon ostobudjetin. Nämä arviot voivat olla merkittävästi vääriä ja aiheuttaa perheen huonon taloudellisen tilanteen.
Vaihe 4. Tallenna sopimuskirje
Hyväksymiskirje laaditaan yleensä notaarin toimistossa, ja siihen kuuluu kiinteistöä koskevien asiakirjojen ja asuntosopimuksen allekirjoittaminen. Yksi paperipaketti sisältää asiakirjan, sopimuksen siitä, että olet kodin nykyinen omistaja, ja asunnon, joka osoittaa, että kukaan muu ei voi nostaa kannetta tai taistella sitä vastaan. Jos ongelmia ilmenee edelleen, rahaa voidaan jättää sopimuskirjeestä pois, kunnes ongelma on ratkaistu. Sitä käytetään kannustimena myyjälle korjaamaan ongelma nopeasti kaikkien omistusoikeuksien saamiseksi. Jos ongelma jatkuu, rahaa voidaan jättää sopimusasiakirjaan, kunnes ongelma on ratkaistu, mikä kannustaa myyjää korjaamaan ongelman nopeasti ja hyväksymään kaiken annetun.
Harkitse siviiliasiamiehesi tarkastamaan päätösasiakirjat ja todistamaan sulkemisesi. Muista, että kiinteistönvälittäjä ei voi antaa sinulle oikeudellisia neuvoja. Saatat joutua käyttämään jopa 200–400 dollaria maksamaan asianajajalle lyhyessä ajassa, mutta he maksavat valvonnasta
Vinkkejä
- Varmista, että sinulla on rahaa säästössä, ennen kuin alat etsiä asuntovaihtoehtoja!
- Yritä olla tekemättä valintaa tietyssä kiinteistössä. On hyvä löytää juuri se, mitä tarvitset, mutta jos sinulla on emotionaalinen kiintymys kotiin, maksat enemmän kuin hintalappu, koska sinulla on emotionaalinen kiintymys. Myös sopimukset voivat muuttua. Lisää halua muuttaa toiseen taloon; Ei ole täydellistä kotia, jossa myyjä voi tarjota mitä haluat.
- Älä koskaan ota mittauslaitetta ja aloita huoneen mittaamista! Se voi antaa kiinteistönvälittäjälle tietää, että olet emotionaalisesti kiintynyt ja veloittaa tietyn hinnan !!!
Varoitus
- Myyjä ei anna sinun tehdä kotitarkastusta, koska siellä on jotain piilotettavaa - kävele!
- Talouden nykytila on varsin huono, jotkut ihmiset sanovat, että tämä on hyvä aika ostaa asuntoja (asuntojen hinnat ovat halpoja), mutta toiset sanovat, että on huono aika aloittaa asuntomyynti. Keskustelu ja kaikkien neuvojen harkitseminen ennen asunnon ostamista on tällä hetkellä erittäin suositeltavaa.
- Varo kiinteistönvälittäjiä, joilla on kiire myydä omaisuutta. He voivat olla tietoisia huonosta tapahtumasta, kuten markkinaosuuden romahduksesta. Yritä etsiä tarjouksia, joita agentit eivät yleensä tarjoa.
